Micro-BIC et location meublée : abattement, seuils et régime réel

Ces chiffres viennent de pages officielles consultées le 29 septembre 2026 (liste en bas de page). Les règles ont changé en 2025 et changent encore en 2026 : vérifiez la date de ce que vous lisez.

Qu'est-ce que le régime micro-BIC ?

Les revenus d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non parmi les revenus fonciers, qui concernent les locations vides. Deux régimes existent pour calculer le bénéfice imposable : le micro-BIC et le régime réel.

Au micro-BIC (ou micro-entreprise), le bénéfice imposable est égal à vos recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais. Cet abattement représente la totalité de vos charges : vous n'en déduisez aucune autre. Le régime s'applique si vous ne choisissez pas le régime réel et si vos recettes restent sous le plafond.

Ce guide porte sur la location de courte durée, celle d'un meublé de tourisme : un logement meublé, à l'usage exclusif du locataire, loué à une clientèle de passage, à la journée, à la semaine ou au mois, notamment via des plateformes comme Airbnb. Selon Service-Public, louer votre résidence principale de cette façon vous soumet à la fiscalité des meublés de tourisme.

Le bénéfice imposable suit le barème progressif de l'impôt sur le revenu, et des prélèvements sociaux s'y ajoutent. Au-delà de 23 000 € de recettes par an, une location de courte durée relève en principe de cotisations sociales, versées à un organisme social, qui remplacent alors les prélèvements sociaux, selon impots.gouv.fr. Voir le guide sur les prélèvements sociaux sur les revenus de location.

Quel est l'abattement du micro-BIC ?

L'administration retire automatiquement de vos recettes un pourcentage, l'abattement, avant de calculer le bénéfice imposable. Son taux dépend du type de location :

• 30 % pour un meublé de tourisme non classé ;
• 50 % pour un meublé de tourisme classé, une chambre d'hôtes ou une autre location meublée (location de longue durée).

L'abattement ne peut pas être inférieur à 305 € (article 50-0 du Code général des impôts), et Service-Public indique que, si vos recettes sont inférieures à 305 €, vous ne paierez aucun impôt. Exemple calculé : avec 600 € de recettes sur un meublé non classé, 30 % ne feraient que 180 €, donc le minimum de 305 € s'applique et le bénéfice imposable est de 295 €.

Vos recettes sont le total des sommes perçues, charges locatives comprises, sans déduction de charges.

Quels sont les seuils de recettes du micro-BIC ?

Le micro-BIC n'est ouvert que jusqu'à un plafond de recettes annuelles, qui dépend du type de location et de l'année d'encaissement :

Le plafond ne s'apprécie pas sur la seule année en cours : d'après impots.gouv.fr, le régime micro s'applique lorsque les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année n'excèdent pas le plafond. Pour les revenus de 2025, année de transition, deux pages officielles divergent : impots.gouv.fr renvoie au régime réel un meublé non classé dont le chiffre d'affaires a dépassé 15 000 € en 2023 et en 2024, alors que Service-Public Entreprendre demande un chiffre d'affaires de 2023 ou de 2024 inférieur à 77 700 € pour garder le micro-BIC. Vérifiez votre cas auprès du service des impôts.

Avant les recettes de 2025, les plafonds étaient plus élevés : 77 700 € (abattement de 50 %) pour les meublés non classés, 188 700 € (71 %) pour les meublés classés, selon Service-Public Entreprendre. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 les a abaissés.

Le classement en étoiles change-t-il le calcul ?

Un meublé de tourisme est « classé » quand il a reçu une décision de classement (de 1 à 5 étoiles), « non classé » sinon, et ce classement fixe l'abattement et le plafond de recettes du micro-BIC, comme le montrent le taux et les seuils ci-dessus. Il est facultatif. Notre guide sur le meublé de tourisme classé ou non classé compare les deux cas règle par règle, avec un exemple chiffré, et détaille la démarche de classement.

Micro-BIC ou régime réel pour une location meublée ?

Le régime réel est l'autre façon d'être imposé sur une location meublée : au lieu d'un pourcentage forfaitaire, vous déduisez vos charges réelles. Il s'impose dans certains cas et peut aussi se choisir.

En quoi le régime réel diffère-t-il du micro-BIC ?

Comparer les deux revient à mettre en face du forfait (30 % ou 50 % de vos recettes) le total des charges que vous pourriez justifier au réel. Ce guide ne dit pas quel régime choisir : un expert-comptable ou le service des impôts des entreprises (SIE) peut vous aider.

Quand le régime réel s'applique-t-il ?

• Quand vos recettes dépassent le plafond du micro-BIC : le régime du bénéfice réel s'applique, avec l'appréciation sur deux ans décrite plus haut.
• Quand vous le choisissez : le régime réel est ouvert sur option, même sous le plafond.
• Quand le logement est en indivision : impots.gouv.fr indique que vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro et devez déclarer en régime réel.
• Quand vos locations sont soumises à la TVA : impots.gouv.fr indique que vous devez alors déclarer suivant l'un des régimes réels.

Comment choisir le régime réel ?

Vous pouvez indiquer ce choix lors de la déclaration de création de l'activité. Ensuite, l'option se fait par courrier auprès de votre SIE, au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus n° 2042 de l'année qui précède celle où elle s'applique : pour les recettes de 2026, c'était celle du printemps 2026, selon Service-Public. L'option est valable un an et se renouvelle automatiquement. Pour revenir au micro-BIC, il faut y renoncer par lettre auprès du SIE : la page « Les régimes d'imposition » précise le délai.

Comment déclarer ses recettes au micro-BIC ?

Vous indiquez le montant brut de vos recettes sur la déclaration complémentaire n° 2042 C PRO, avec votre numéro SIRET ; l'administration applique elle-même l'abattement. Les étapes sont dans le guide sur la déclaration des revenus de location, et l'obtention du SIRET dans celui sur les démarches avant de louer.

Selon Service-Public, la location occasionnelle d'une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes de passage est exonérée si les revenus ne dépassent pas 760 € TTC par an. Cette règle vise la location de pièces de l'habitation principale : lisez la page officielle pour savoir si elle s'applique à votre cas.

Estimer son impôt micro-BIC avec swivi

swivi estime vos impôts au régime micro-BIC à partir de vos séjours et de vos réponses (classement du logement, taux marginal d'imposition). Les paramètres de l'année, dont l'abattement et les plafonds, sont visibles dans l'outil, et swivi les met à jour en cas de changement. swivi compare un logement classé et non classé et propose une provision mensuelle, mais il ne calcule pas le régime réel. Pour estimer votre impôt micro-BIC avec vos propres séjours, ouvrez la fonctionnalité d'estimation ; pour savoir combien mettre de côté chaque mois, lisez notre guide.

Ce guide donne des informations générales. Elles évoluent et ne remplacent ni les pages officielles citées en bas de page, ni l'avis d'un expert-comptable ou du service des impôts.